Verträge beim Bauantrag

Bei der HOAI handelt es sich um das Kürzel für die Honorarordnung der Architekten und Ingenieure. Sie macht verbindliche Vorgaben zu deren Leistungen und Honoraren. Denn als Verordnung der Bundesregierung ist ihre Einhaltung verpflichtend. Die HOAI unterteilt die Arbeit der Architekten und Ingenieure in verschiedene Leistungsphasen, die ein Bauvorhaben von der Planung bis zur Fertigstellung durchläuft. Je nachdem, welche Phasen ein Architekt betreut, erhält er dafür einen Prozentsatz des Gesamthonorars oder weniger:

Das Architektenhonorar richtet sich nach

• dem Umfang der in Auftrag gegebenen Leistungsphasen,
• den Kosten der Baumaßnahme und
• dem Schwierigkeitsgrad der Planung.

Je nach Schwierigkeitsgrad gilt eine bestimmte Honorarzone. Insgesamt gibt es davon fünf (I bis V). Einfamilienhäuser fallen in der Regel in Honorarzone III, haben also einen durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad. In Abhängigkeit von den Baukosten und der Honorarzone ist dann über Tabellen (Honorartafeln) in der HOAI das Architektenhonorar (ohne MwSt.) auszurechnen. Die HOAI benennt dabei nicht einen festen Wert, sondern einen Vergütungsrahmen, der Mindest- und Höchstsätze vorgibt.

Die HOAI bietet zwar eine verbindliche Orientierung und dient in gewisser Hinsicht sogar dem „Verbraucherschutz“. Sie ist aber auch so umfangreich und komplex, dass sie selbst für Architekten und Ingenieure nicht immer leicht zu handhaben ist. Es würde daher den Rahmen dieser Webseite sprengen, tiefer in die Thematik einzusteigen. Wenn Sie weitere Informationen aus erster Hand erhalten wollen, lohnt es sich, die Webseiten der Architektenkammern zu besuchen. Die Architektenkammer NRW bietet dort zum Beispiel spezielle Bauherrenseminare an. Auch kann man zum Thema „Baukosten“ und „Bauen mit Architekten“ zwei Faltblätter als PDF downloaden. Hier die Downloadlinks:

https://www.aknw.de/mitglieder/veroeffentlichungen/publikationen/bauherreninfo-baukosten-im-blick-behalten/

https://www.aknw.de/fileadmin/user_upload/Publikationen-Broschueren/bauherreninfo_bauen-mit-architekten_2016.pdf

Die Abkürzung „VOB“ steht für „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“. Sie ist weder ein Gesetz noch eine Rechtsverordnung und muss daher stets besonders vereinbart werden. Sie hat sich aber dennoch – besonders bei öffentlichen Aufträgen – als allgemein anerkannte Grundlage fürs Bauvertragswesen etabliert. Inhaltlich zuständig ist der Deutsche Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA), der sich aus Vertretern von öffentlichen Auftraggebern und Auftragnehmern zusammensetzt.

Die VOB regelt Rechte sowie Pflichten zwischen Bauherren und Bauausführenden. Sie untergliedert sich in drei Teile:

• Teil A (VOB/A): Er enthält im Wesentlichen allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen, insbesondere für die Vergabe öffentlicher Bauleistungen. Daher ist er für den privaten Bauherrn von untergeordneter Bedeutung.
• Teil B (VOB/B): Interessant für private Bauherrn ist eher Teil B. In 18 Paragrafen werden hier die allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung der Bauleistungen geregelt, so Art und Umfang, Ausführung, Vergütung, Fristen, Leistungsstörungen, Haftung, Abnahme, Abrechnungsverfahren und künftige Gewährleistung.

Dieser Teil steht aber – wenn man so will – in gewisser Konkurrenz zu den für Bauverträge grundsätzlich geltenden Vorschriften des BGB über den Werkvertrag. Jedoch bietet dieser für viele der im Baurecht auftretenden Probleme keine spezifischen Lösungen. Hierfür wurde der VOB/B-Teil entwickelt. Bei öffentlichen Auftraggebern ist seine Geltung ein Muss. Aber auch von privaten Vertragsparteien wird seine Geltung in Bauverträgen vereinbart.

Es gibt aber ein Problem: Teile der VOB/B halten der AGB-Kontrolle des BGB nicht stand, womit sie eigentlich unwirksam wären. Daher legen Bauunternehmer nicht immer Bauverträge vor, in denen der VOB/B-Teil enthalten ist. Wenn der Bauherr dennoch auf in der VOB/B vorgesehenen Klauseln besteht, sollte er diese von sich aus als einzelvertragliche Vereinbarung vorschlagen.

• Teil C (VOB/C): Er führt die allgemeinen technischen Vorschriften für die einzelnen Gewerke mit detaillierten Zusatzangaben über Materialqualitäten, Ausführung und Nebenleistungen auf. Dies geschieht über eine Auflistung von über 40 DIN Normen, so zum Beispiel zu Erdarbeiten (DIN 18300), Maurerarbeiten (DIN 18330), Beton- und Stahlbetonarbeiten (DIN 18333), Zimmer- und Holzarbeiten (DIN 18334), Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten (DIN 18338), Klempnerarbeiten (18339), Tapezierarbeiten (DIN 18366).

Wenn die VOB vereinbart wurde, muss sie dem Bauherrn, sofern er selbst zum Beispiel nicht im Baugewerbe tätig oder mit dem Metier vertraut ist, spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich ausgehändigt werden.

Ergänzend zu dem von Ihnen abgeschlossenen Bauvertrag gelten immer auch die entsprechenden gesetzlichen Regelungen, vor allem das Bürgerliche Gesetzbuch. Dort ist auch eine ganze Reihe von Verbraucherschutzbestimmungen enthalten, so z. B. Regelungen zur Überprüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (siehe hierzu auch die Ausführungen zur AGB-Kontrolle im Abschnitt „Die VOB“ auf dieser Webseite). Die AGB werden oft auch als Kleingedrucktes bezeichnet. Dies sollte aber über ihre Wichtigkeit nicht hinwegtäuschen. So kann es sein, dass vom Auftragnehmer vorgegebene und einseitig zu Ihren Lasten formulierte Regelungen unwirksam sind. Wichtige Grundentscheidungen des Gesetzgebers kann und darf ein Auftragnehmer nämlich nicht einfach aushebeln.

Je nach Vertragsinhalt und Art der Beteiligten haben sich im Baubereich verschiedene Vertragstypen entwickelt. Damit Sie einen Ihnen vorgelegten Vertrag schnell zuordnen und mit seinen wichtigsten Merkmalen verstehen können, finden Sie im Folgenden die häufigsten Verträge.

Kaufverträge zum Immobilienerwerb

Der Kaufvertrag regelt den Erwerb eines Grundstücks, eines bereits vorhandenen Hauses oder einer Wohnung. Er muss notariell beglaubigt sowie von Verkäufer und Käufer unterschrieben sein. Außerdem muss der Eigentümerwechsel im Grundbuch vermerkt werden.

Neben Namen und Anschrift der beteiligten Parteien enthält der Kaufvertrag vor allem den Kaufgegenstand, also das Grundstück, Haus oder die Wohnung sowie eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte. Zur Beschreibung zieht der Notar das Grundbuch heran. Auch sind Aussagen zum Objektzustand obligatorisch. Bei Gebrauchtimmobilien wird das Recht auf Gewährleistung meist ausgeschlossen. Der Verkäufer muss allerdings auf sämtliche vorhandene Mängel – soweit bekannt – hinweisen.

Wichtig: Beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie ist es dem Käufer aber zur Sicherheit unbedingt anzuraten, einen Baugutachter – oder zumindest einen unabhängigen Bauexperten – hinzuzuziehen, um vor späteren bösen Überraschungen gefeit zu sein. Denn für später entdeckte Mängel wird im Fall des Gewährleistungsausschlusses keine Haftung übernommen. Auch ermittelt der Baugutachter auf Wunsch mittels nachvollziehbarer, anerkannter Kriterien den Wert einer Bestandsimmobilie. Unter dem folgenden Link finden Sie das bundesweite Sachverständigenverzeichnis der IHK: http://svv.ihk.de/content/home/home.ihk .

Übrigens: Bei der Verbraucherzentrale gibt es eigens einen Ratgeber zum Thema „Kauf eines gebrauchten Hauses.“ Er ist zwar nicht kostenlos. Aber im Verhältnis zum Finanzierungsvolumen bei einem Immobilienverkauf ist dieser Betrag sicher zu verschmerzen und gut investiert. Dasselbe gilt auch für weitere Titel, wie zum Beispiel „Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf“ oder „Kauf eines Reihen- oder Doppelhauses“

Bei neuen Immobilien sollten die Baupläne und Baubeschreibung Bestandteil des Kaufvertrags sein. Bei Eigentumswohnungen sind Angaben zum Beispiel zu Miteigentumsanteilen, Sondernutzungsrechten, zur Gemeinschaftsordnung oder zum Hausgeld aufzunehmen. Schließlich gehören natürlich auch der Kaufpreis, der Zahlungstermin nebst Zahlungsmodalitäten sowie der Übergabetermin in den Kaufvertrag.

Auch wenn die Inanspruchnahme des Notars mit zusätzlichen Kosten verbunden ist, sollten Sie dies als „gut angelegtes“ Geld ansehen. Der Abschluss von Kaufverträgen zum Immobilienerwerb und die damit verbundene Beurkundung des Eigentümerwechsels gehört zu den Kernkompetenzen eines Notars. Außerdem ist er zur Neutralität verpflichtet. Sie können daher von ihm eine rechtlich fundierte und überparteiliche Beratung erwarten. Dies ist gerade bei Kaufverträgen mit komplexeren Sachverhalten wichtig. Denn es bewahrt Sie vor Problemen mit unter Umständen auch unübersehbaren finanziellen Risiken, wie sie aus einem nicht (vollständig) rechtsgültigen Kaufvertrag entstehen könnten.

Schlüsselfertigverträge

Bei schlüsselfertigen Angeboten unterscheidet man zwischen Häusern mit und ohne Grundstück. Ohne Grundstück heißt: Das schlüsselfertige Haus wird auf einem von Ihnen selbst erworbenen Grundstück errichtet. Mit Grundstück heißt. Sie kaufen Haus und Grundstück in einem Paket – all inklusive gewissermaßen.

Bauen Sie als Bauherr auf eigenem Grundstück schlüsselfertig, sind Anbieter von Fertighäusern sowie Anbieter von Massivhäusern Ihre Vertragspartner. Um die einzuholende Baugenehmigung müssen Sie sich dann selbst kümmern. Deshalb gilt hier besondere Achtsamkeit: Denn die Verantwortung dafür, ob das von Ihnen ausgewählte Haus auf Ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden kann, liegt bei Ihnen und nicht dem Fertighaus- oder Massivhausanbieter.

Es drohen weitere Risiken: Erwerben Sie als Bebauung Ihres eigenen Grundstücks ein schlüsselfertiges Haus vom Fertighaus- oder Massivhausanbieter, muss der Vertrag nicht notariell beurkundet werden. Denn es handelt sich dann um einen Werkvertrag. Damit entfällt aber auch die notarielle Beratung als ein zusätzlicher Beitrag zu Ihrer rechtlichen Sicherheit. Zudem unterliegt ein solcher Vertrag nicht den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die zumindest ein Minimum an Verbraucherschutz gewährleisten.

Sie müssen also bei solchen Verträgen Ihre eigenen Sicherheitsvorkehrungen treffen: Achten Sie zum Beispiel auf jeden Fall darauf, dass die Hauspläne und Bau- beziehungsweise Leistungsbeschreibung möglichst detailliert, nachvollziehbar und verständlich sind. Dies ist deshalb besonders ratsam, da der Begriff „schlüsselfertig“ rechtlich nicht genau geklärt ist. Auch sollte der Zahlungsplan in einem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Baufortschritt stehen. Schließlich sollten Sie ein besonderes Augenmerk darauflegen, ob und wie Sie sich gegen den eventuellen Fall einer Insolvenz des Anbieters absichern können.

Tipp: Auch zum „Kauf und Bau eines Fertighauses“ bietet die Verbraucherzentrale eigens einen Ratgeber an.

Bauträgerverträge

Bei einem schlüsselfertigen Angebot mit Grundstück spricht man von einer sogenannten Bauträgerimmobilie. Denn ein Bauträger bietet üblicherweise beides zum Kauf an: Grundstück und Haus. Er ist dann natürlich auch für die Beschaffung der Baugenehmigung vollumfänglich verantwortlich. Das heißt: In diesem Fall gehört es zum Leistungsumfang des Kaufangebots, dass das Haus auf dem Grundstück gebaut werden kann.

Da Häuser von Bauträgern zusammen mit dem Grundstück erworben werden, muss dieser ganz normal über einen notariell beurkundeten Kaufvertrag abgewickelt werden. Außerdem müssen dann zwingend die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Berücksichtigung finden. Dadurch haben Sie zumindest ein Minimum an Verbraucherschutz.

Trotzdem ist auch bei einem Bauträgervertrag erhöhte Aufmerksamkeit geboten. Denn Sie werden als Käufer eines solchen Gebäudes erst nach der Fertigstellung zum Eigentümer. Daher sollten sie sich hier ebenfalls sorgfältig die Haus- bzw. Wohnungspläne sowie die Bau- und Leistungsbeschreibung anschauen. Abschlagszahlungen erlaubt der Gesetzgeber übrigens nur in engen Grenzen. Hierauf sollten Sie achten. Außerdem gilt auch hier: Muss der Unternehmer während der Bauzeit Konkurs anmelden, stehen Sie ohne fertiges Gebäude da und sind zudem Ihr Geld los. Da ein Bauträgervertrag aber vom Notar beurkundet werden muss, steht Ihnen immerhin ein Unabhängiger zur Verfügung, der die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben prüft.

Generalunternehmerverträge

Manche Schlüsselfertig- oder Pauschalverträge werden auch als Generalunternehmerverträge angeboten. Die Besonderheit eines Generalunternehmervertrags ist, dass der Generalunternehmer viele Leistungen des Bauvorhabens nicht selbst erbringt, sondern durch andere Unternehmen, sogenannte Nach- oder Subunternehmer, ausführen lässt. Auf diese Weise kann der Generalunternehmer mit vergleichsweise wenig Personal viele Baumaßnahmen durchführen. Und wenn alles gut geht zusätzlichen Gewinn machen, sofern er nämlich die Subunternehmerleistungen günstig einkaufen kann. Leider steigt damit das Risiko, dass der Generalunternehmer billige Leistungen einkauft, die nicht ordentlich ausgeführt werden. Deswegen sollten Sie auch bei einem Generalunternehmervertrag die Ausführung unbedingt durch einen externen Bauexperten kontrollieren lassen und sich nicht allein auf die Versprechungen des Generalunternehmers verlassen. Hilfreich kann auch eine Liste aller zum Einsatz kommenden Nachunternehmer sein. Dies schafft zumindest Transparenz und bessere Möglichkeiten zur Überprüfung und gegebenenfalls Mängelzuordnung.

Wichtig: Auch beim Generalunternehmervertrag müssen Sie klären, ob Ihr Grundstück bebaut werden darf. Zudem sind in der Regel die Erschließung auf Ihrem Grundstück oder Herstellung von Außenanlagen nicht im Vertrag inbegriffen. Sie müssen dann im Rahmen kostenpflichtiger Zusatzaufträge eingekauft werden. Insbesondere bei standardisierten Kompletthäusern kann das leicht aus dem Blick geraten. Bei dieser Vertragsart ist also ebenfalls erhöhte Aufmerksamkeit geboten.

Verträge mit Architekten und Ingenieuren

Für die Durchführung eines Bauvorhabens brauchen Sie in vielen Fällen fachkundige Unterstützung durch einen Planer, also einen Architekten oder Ingenieur. Wenn eine Baugenehmigung notwendig ist, kommen Sie an einer solchen Beauftragung ohnehin nicht vorbei. Verträge über Architekten- und Ingenieursleistungen werden in der Praxis fast immer schriftlich abgeschlossen. Dies liegt daran, dass die HOAI fordert, dass Honorare schriftlich vereinbart werden, und zwar bei Auftragserteilung. Denn inhaltlich lehnen sich Planungsverträge ganz wesentlich an die HOAI an. Was genau der Auftragnehmer ausführen soll, kann aber allein der konkrete Vertrag beschreiben. Besonders wichtig ist dabei neben der terminlichen Festlegung auch die Vereinbarung von Kostenobergrenzen. Über die Inhalte und Bedeutung der HOAI lesen Sie bitte auch den eigenen Abschnitt „Die HOAI“ auf dieser Webseite.

Schwierig ist oft die Frage, ob ein Architekt eine Vergütung für Skizzen oder Machbarkeitsstudien verlangen kann, wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt. Derartige Leistungen sind oft Teil der Kundenwerbung verbunden mit dem Versprechen, dass sie unentgeltlich erbracht werden. Vorsichtshalber sollten Sie aber immer vor Inanspruchnahme klarstellen, dass Sie bei solchen kleineren Leistungen von einer Unentgeltlichkeit ausgehen. Diese Klarstellung sollte ebenfalls schriftlich erfolgen.

Verträge über Bauleistungen

Die eigentliche Bauleistung legen Sie in den verschiedenen Bauverträgen fest. Rechtlich gesehen handelt es sich dabei um Werkverträge. Aus juristischer Sicht wird davon gesprochen, dass der Auftragnehmer Ihnen sein Werk als „Erfolg“ schuldet.

Wichtig: Die „Erfolgshaftung“ umfasst auch, dass der Auftragnehmer Ihnen ein nutzbares und dem Vertrag sowie den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk erstellen muss. Ist dieser Erfolg auf der Grundlage des Vertrags nicht zu erreichen, muss der Auftragnehmer Sie hierauf hinweisen und dann vom Vertrag abweichen.

Bei Bauverträgen wird wohl fast immer die Geltung der VOB vereinbart. Näheres zur VOB finden Sie in dem Abschnitt „Die VOB“ auf dieser Webseite. Neben diesen allgemeingültigen Regelungen muss der Vertrag jedoch auch Ihre besonderen Anforderungen aufnehmen. Sie haben dabei genau festzulegen, welche Leistungen ein Unternehmer ausführen muss. Angesichts der Vielzahl an Materialien, Ausführungsweisen, Farben usw. ist es nicht immer einfach, Ihre Auswahl zu treffen und in den Vertrag übernehmen zu lassen. Auch in diesem Fall kann sich der Rat eines bauerfahrenen Architekten, wie Sie diese zum Beispiel beim Planungsbüro Hartmann (http://www.planungsbuero-hartmann.de/#xl_anchor_start ) finden, als sehr hilfreich erweisen.

Handwerkerauktionen im Internet

Handwerkliche Leistungen lassen sich inzwischen auch im Internet ersteigern. Bei den meisten Anbietern von Auktionen müssen Sie nicht automatisch den Billigsten beauftragen. Sie haben dort durchaus das Recht, sich Ihren Auftragnehmer nach Ihren Ansprüchen auszusuchen. Wählen Sie im Zweifel daher lieber einen Handwerker aus Ihrer Nähe. Zum einen muss er nicht teure Fahrtkosten in seinem Angebot unterbringen. Zum anderen erleichtert die Nähe die Abwicklung des Vertrags und etwaiger späterer Mängel erheblich.

Versuchen Sie, etwas über den Anbieter der Handwerksleistung zu erfahren. Erkunden Sie zum Beispiel Referenzen in Form von Kundenbewertungen. Achten Sie allerdings darauf, dass eine gewisse Menge solcher Bewertungen vorliegt. Auch Angaben, seit wann der jeweilige Handwerker seine Leistung dort anbietet, können aufschlussreich sein. Sie sollten auf jeden Fall immer dem Anbieter den Vorzug einräumen, der die besseren Referenzen vorzuweisen hat. Ein solcher Handwerker darf dann auch etwas teurer sein als ein unbekannter Dienstleister ohne „Leumund“.

Bei Internetauktionen kommt ein ganz normaler Vertrag zustande. Sie haben genau dieselben Rechte und Pflichten wie bei einem auf herkömmliche Weise abgeschlossenen Vertrag. Insbesondere haben Sie natürlich dieselben Gewährleistungsansprüche, wenn sich Mängel zeigen.

Die Weichen für die Planung und Durchführung Ihres Bauvorhabens werden im Wesentlichen mittels eines oder mehrerer Verträge gestellt. Deshalb sollten Sie sich auf jeden Vertragsabschluss gewissenhaft vorbereiten und genau überlegen, welche Inhalte im Vertragstext stehen sollten. Es ist hilfreich, im Rahmen der Vorbereitung jeweils die folgenden vier W-Fragen zu beantworten:

1. Was?
2. (Von) wem?
3. Wann?
4. Wie?

Der Vertragsgegenstand

Ganz am Anfang Ihrer Überlegungen steht die Frage: Was will ich bauen, und was benötige ich hierfür an Leistungen und Gewerken? Die Beantwortung dieser Frage richtet sich nach Ihren Anforderungen, Wünschen und Ihrem Budget sowie nach den bautechnischen Möglichkeiten und baurechtlichen Vorgaben. Hierzu finden Sie auf dieser Webseite unter der Rubrik „Vor dem Bauantrag“ zahlreiche Anhaltspunkte. Wenn das „Was“ soweit geklärt ist, haben Sie im Prinzip schon einen ganz wichtigen Inhalt fixiert: den Gegenstand des Vertrags.

Der Vertragspartner

Als nächstes stellt sich die Frage: von wem? Mit anderen Worten also: Von welchem Dienstleister oder Handwerker kann der Vertragsgegenstand erbracht beziehungsweise realisiert werden? Und wer wird damit zum Vertragspartner? Hieran schließt sich unmittelbar als weitere Frage an, wie viele Vertragspartner Sie beauftragen wollen. Zum Beispiel hängt dies bei einem Hausbau davon ab, welche Art von Haus Sie bauen lassen wollen. Handelt es sich um ein Fertighaus oder eine Bauträgerimmobilie, haben Sie nur mit einem Auftragnehmer zu tun. Beim Architektenhaus wiederum haben Sie prinzipiell die Freiheit, Leistungen in unterschiedlicher Weise an mehrere Unternehmen zu vergeben. Bei Umbaumaßnahmen wiederum sollten Sie bedenken, inwieweit sich die Vergabe an mehrere Vertragspartner überhaupt lohnt. Denn werden die einzelnen Aufträge zu klein, werden Sie kaum Unternehmen finden, die sich bewerben bzw. Ihnen einen günstigen Preis bieten.

Die Terminplanung

Sodann stellt sich die Frage nach dem „Wann“, also nach der Terminplanung. Hierbei handelt es sich ebenfalls um einen zentralen Vertragsinhalt. Denn eine stimmige und realistische Terminplanung ist bei jedem Bauvorhaben das „A und O“. Dies gilt ganz besonders, wenn Sie Bauaufträge an mehrere Vertragspartner vergeben. Denn für diesen Fall sind weitere Fragen zu beantworten: Welche Schnittstellen gibt es? Welche Termine muss ein Unternehmer einhalten, damit die anderen an seine Leistungen anschließen können?

Diese Fragen müssen in Ihren Verträgen unbedingt beantwortet werden, damit Ihre Vorgaben für die entsprechenden Auftragnehmer verbindlich werden. Denn nur so können Sie einen möglichst reibungslosen Ablauf ohne kostenintensive Unterbrechungen erreichen. Lassen Sie sich daher auf keinen Fall mit ungefähren Terminen abspeisen – nur mit einer genauen Festlegung können Sie bei einer Terminüberschreitung Verzugsschäden oder eine vereinbarte Vertragsstrafe geltend machen oder den Vertrag kündigen.

Tipp: Machen Sie für das gesamten Bauvorhaben einen Terminplan. Bauen Sie Zeitpuffer ein und kalkulieren Sie nicht zu knapp. Lassen Sie den Zeitplan von jemand prüfen, der bauerfahren ist und beurteilen kann, ob Ihre Terminplanung vollständig, realistisch und praxisgerecht ist. Am besten stimmen Sie Ihren Terminplan mit Ihrem Architekten und/oder Bauleiter ab.

Die Ausführung

Bei der Frage nach dem „Wie“ rückt die Ausführung der erwünschten Leistung in den Mittelpunkt. Hierbei spielen zunächst einmal bautechnische Vorgaben (z. B. die DIN-Normen) und bauaufsichtliche Vorschriften eine große Rolle. Auch verpflichtende Auflagen aus anderen Bereichen, wie zum Beispiel dem der EnEV, dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Zudem kommt es darauf an, welche Nachhaltigkeit gewünscht ist. Ein Fertighaus zum Beispiel hat eine anderes „Verfallsdatum“ als ein Massivhaus. Schließlich geht es hier auch um die individuellen Qualitätsansprüche, den Gestaltungswillen und den Geldbeutel des Bauherrn. Gerade unter den drei letztgenannten Aspekten bieten sich große Auswahlmöglichkeiten.

Großzügig ausgelegt kann man unter dem „Wie“ auch noch die folgenden Fragen aufführen: Wie teuer wird es? Und wie sehen die Vertragsbedingungen aus? Die erst genannte Frage erfordert neben Fachkenntnis auch eine gehörige Portion Marktkenntnis. Es ist gut einschätzen zu können, welche Preise marktgerecht, überteuert oder einfach zu billig sind. Gerade im letztgenannten Fall zahlt man später oft gehörig drauf, wenn wegen einer zu knappen Kalkulation des Leistungserbringers bei der Ausfertigung geschlampt wurde. Und hinsichtlich der zweiten Frage haben die Abschnitte dieser Webseite über die HOAI, VOB und das BGB bereits gezeigt, dass auch juristischer Sachverstand Not tut.

Gerade bei den unter der Rubrik „Die Ausführung“ genannten Punkten werden Sie daher um die fachliche Beratung routinierter Bauexperten – sei es aus dem planerischen, technischen oder juristischen Bereich –kaum umhinkommen.

Die größte Sorge aller Bauherren ist, dass sich während des Bauens Mehrkosten ergeben, die die Finanzierung beeinträchtigen oder gar sprengen. Damit es nicht so weit kommt, sollten Sie mögliche vertragliche Fallen kennen, die Unternehmer zu Ihrem Nachteil ausnützen könnten. Und Sie sollten natürlich wissen, wie man solche Fallen umgeht.

Leistungsbeschreibung

Die Leistungsbeschreibung ist der wichtigste Ansatzpunkt, vorbeugend Mehrkosten zu vermeiden. Neben der Beschreibung der Leistung selbst sollten nämlich auch die Rahmenbedingungen berücksichtigt werden. Daher sollte auch die Baustelle im Vertrag beschrieben sein: Welche Lager- und Arbeitsplätze bietet sie? Wie sieht es mit der Strom- und Wasserversorgung aus? Gibt es Beschränkungen bei der Zufahrt? Eventuelle Besonderheiten der Baustelle sind individuell zu ergänzen. Hierzu gehören zum Beispiel Grundwasserverhältnisse, angrenzende und möglicherweise gefährdete Grundstücke oder Rücksicht auf eine fortlaufende Produktion bzw. Bürotätigkeit – all das muss von Anfang an im Bauvertrag ebenfalls festgelegt sein.

Art und Umfang der Bauleistung

Als Bauherr tragen Sie das Folgerisiko, wenn im Vertrag wichtige Leistungen nicht genau genug spezifiziert sind. Deshalb sollten Ihre Verträge mit Bau- und Handwerksunternehmen alle vereinbarten Leistungen möglichst genau und umfassend beschreiben.

Sieht der Bauvertrag die Erbringung mehrerer Leistungen vor, ist auch der genaue Umfang des Leistungspakets wichtig. Der „einfache Bauvertrag“ zum Beispiel sieht vor, dass der Auftragnehmer die im Einzelnen beschriebenen Leistungen übernimmt. Im „Bauvertrag schlüsselfertig“ hingegen übernimmt der Auftragnehmer darüber hinaus die Pflicht, alle sonst noch für die fertige Gesamtleistung erforderlichen Arbeiten auszuführen. Eine solch umfassende Verpflichtung wird auch als Pauschalvertrag bezeichnet. Weil der Auftragnehmer den Umfang solcher Pauschalen aber anfänglich nicht genau absehen kann, wird er oft einen Risikozuschlag verlangen. Deswegen sind solche Verträge teurer als Verträge mit detailliert und konkret beschriebenen Gesamtleistungspaket.

Wenn Sie außerdem nicht sicher sind, ob eine von einem Bau- oder Handwerksunternehmer angebotene Leistung wirklich erforderlich ist, sollten Sie sich von einem kompetenten Fachmann, wie etwa einem Architekten oder Bauingenieur, beraten lassen.

Tipp: Zum wichtigen Thema der Beschreibung von Bauleistungen gibt es von der Verbraucherzentrale den Ratgeber „Die Muster-Baubeschreibung“. Eine Vorabinfo mit Inhaltsverzeichnis und Leseprobe finden Sie unter https://www.ratgeber-verbraucherzentrale.de/bauen-wohnen/die-muster-baubeschreibung-46007248 .

Bemusterungen

Bei vielen Materialien, wie Fliesen und Farben, wird die genaue Ausführung von Ihnen oft erst nach Auftragserteilung auf der Grundlage von Mustern entschieden. Zu Ihrer Sicherheit sollte die Bemusterung daher bereits im Vertrag mit dem Auftragnehmer vorbereitet werden. So sollte genau festgelegt werden, in welchem preislichen Rahmen sich die Muster – und damit die spätere Leistung – bewegen sollen. Dafür müssen Sie natürlich die Preisspanne exakt vorgeben. Nicht selten heißt es: „Fliesen eines Markenherstellers von bis zu 60 Euro/m²“. Völlig unklar ist bei dieser Formulierung, ob die 60 Euro nur das Material oder auch die Arbeit umfassen und ob die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist. Eindeutig ist hingegen die Formulierung: „Fliesen mit einem Materialpreis von bis zu 60 Euro/m² brutto verlegen“.

Es ist die Aufgabe des Auftragnehmers, rechtzeitig mit Mustervorschlägen auf Sie zuzukommen. Kommt eine große Anzahl verschiedener Möglichkeiten infrage, muss er mit Ihnen absprechen, wie stark er die Auswahl beschränken soll.

Vorsicht: Treten bei der Entscheidungsfindung zur Musterauswahl durch Sie zu verantwortende Verzögerungen auf, kann der Auftragnehmer wegen Behinderung der Ausführung Mehrkosten – sogenannte Stillstandkosten – geltend machen.

Termine

Für Sie als Bauherrn ist es wichtig, verlässlich zu wissen, wann eine Leistung beginnt und – oft noch wichtiger – wann sie fertig ist. Das gilt aber auch den Auftragnehmer. Denn auch er hat ein Interesse an einer verlässlichen Terminplanung. Denn jede zusätzliche An- und Abfahrt oder Stillstandzeit kosten ihn Geld. Deswegen sollten im Vertrag Beginn und Ende der Arbeiten festgelegt sein.

Wenn allerdings bereits vor oder bei Vertragsabschluss absehbar ist, dass zeitweilig keine Arbeiten ausgeführt werden können, müssen auch diese Pausenzeiten aufgenommen werden. Um die Termintreue des Auftragnehmers fortlaufend beurteilen zu können, sollten Sie zudem im Vertrag Zwischentermine ansetzen, beispielsweise die Fertigstellung eines ersten Bauabschnitts. Können die Ausführungszeiten noch nicht genau festlegt werden, sollten zumindest Abrufzeiten definiert sein: Mit welchem Vorlauf können einzelne Leistungen beim Auftragnehmer abgerufen werden?

Wenn ein Auftragnehmer die vorgegebenen Termine nicht einhält, sollten Sie möglichst kurzfristig reagieren können. Denn falls mehrere Unternehmer nacheinander oder nebeneinander tätig werden sollen, kann ein einzelner unpünktlicher Unternehmer den gesamten Zeitplan durcheinanderbringen. Beginnt ein Auftragnehmer nicht rechtzeitig mit der Arbeit, sollten Sie ihn sofort zum Arbeitsbeginn auffordern – am besten schriftlich, damit Sie einen Nachweis haben.

Vertragsstrafen

Für den Fall, dass ein Auftragnehmer nicht innerhalb des festgelegten Termins fertig wird, können Sie eine Vertragsstrafe vorsehen und den entsprechenden Betrag vom Rechnungsbetrag abziehen.

Eine wichtige Voraussetzung für die Vertragsstrafe ist aber: Behalten Sie sich diese Maßnahme bei der Abnahme ausdrücklich vor.

Ergeben sich zwischendurch größere Verschiebungen oder Mehrleistungen, sollten Sie neue Vertragstermine vereinbaren, wenn der Auftragnehmer die alten Termine dadurch auf keinen Fall einhalten kann. Wenn der Auftragnehmer durch sogenannte Behinderungsanzeigen die Verlängerung der Arbeiten verlangt, sollten Sie ebenfalls überlegen, ob eine neue Terminvereinbarung sinnvoll ist. Sollte dies der Fall sein, sollte auch für diese neuen Termine die vereinbarte Vertragsstrafe gelten.

Wird einer Ihrer Bau- oder Handwerksunternehmer nicht innerhalb der vereinbarten Termine fertig und scheint ein Ende auch nicht absehbar, können Sie seinen Vertrag notfalls kündigen. Voraussetzung ist eine schriftliche Fristsetzung verbunden mit dem Hinweis, dass Sie den Vertrag kündigen werden, wenn der Unternehmer die Frist wiederum ohne erfolgte Fertigstellung verstreichen lässt. Weil ein solcher Schritt aber sehr kostspielig sein kann, sollten Sie sich vorher auf jeden Fall fachkundig beraten lassen — etwa von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt.